Cashflow bei Immobilien berechnen: Was am Monatsende wirklich bleibt
Bruttorendite, Kaufpreisfaktor, Mietmultiplikator: Es gibt viele Zahlen, mit denen Immobilien angepriesen werden. Nur eine davon landet auf deinem Konto. Der Cashflow zeigt, ob eine Anlagewohnung dich jeden Monat Geld kostet oder dir Geld bringt. Hier erfährst du, wie du ihn berechnest und warum wir bei LINVO Capital jede Wohnung zuerst daran messen.
- Cashflow = Einnahmen minus Ausgaben. Er zeigt den echten Überschuss, nicht eine theoretische Kennzahl.
- In die Rechnung gehören Miete, Bankrate, nicht umlagefähige Nebenkosten, Rücklagen und deine Steuersituation.
- Ein positiver Cashflow heißt: Die Wohnung trägt sich selbst, und die Tilgung baut dein Vermögen auf.
Was Cashflow bei Immobilien bedeutet
Unter Cashflow versteht man den monatlichen oder jährlichen Geldfluss, der nach Abzug aller Kosten aus einer Immobilie übrig bleibt. Die Formel ist einfach:
Kennzahlen wie Bruttorendite oder Kaufpreisfaktor sind theoretische Größen. Sie sagen dir, wie eine Wohnung auf dem Papier aussieht. Der Cashflow sagt dir, wie sie sich in deinem Alltag anfühlt: als monatlicher Überschuss oder als monatliche Belastung.
Nur eine Zahl landet wirklich auf deinem Konto: der Cashflow.
Cashflow berechnen: Was in die Rechnung gehört
Die meisten Rechnungen scheitern nicht an der Formel, sondern an vergessenen Posten. Damit deine Berechnung realistisch ist, gehören alle diese Positionen hinein:
- Kaltmiete, bei Co-Living pro Zimmer
- Miete für Stellplätze oder Garagen
- Nebeneinnahmen, etwa Werbeflächen oder Waschmaschinenräume
- Zinsen und Tilgung an die Bank
- Nicht umlagefähige Nebenkosten wie Verwaltung und Instandhaltung
- Rücklagen für Modernisierungen
- Steuern, je nach deiner persönlichen Situation
Ein Posten wird besonders oft übersehen: die Steuer. Als Vermieter kannst du Abschreibungen und Finanzierungskosten geltend machen. Je nach deiner persönlichen Situation verändert das den Cashflow deutlich. Deshalb rechnen wir deine Wohnung nie ohne deine Steuersituation.
Warum ein positiver Cashflow so wichtig ist
Ein positiver Cashflow bedeutet, dass sich deine Wohnung von selbst trägt. Du schießt kein eigenes Geld zu, die laufenden Mieteinnahmen decken die Kosten. Gleichzeitig baust du durch die Tilgung Monat für Monat Vermögen auf: Deine Mieter zahlen deine Verbindlichkeit mit ab, und am Ende gehört die Wohnung dir.
Den Überschuss kannst du als zusätzliches Einkommen nutzen oder für die nächste Wohnung zurücklegen. Vor allem aber ist er dein Puffer: Sinken die Mieteinnahmen einmal oder kommen unerwartete Kosten, hast du Spielraum, gelassen zu reagieren, statt in Hektik zu geraten.
Cashflow und Wertsteigerung zusammen denken
Der Cashflow zeigt, ob eine Wohnung heute funktioniert. Die Wertsteigerung zeigt, was sie in zehn oder fünfzehn Jahren wert sein kann. Beides zusammen ergibt den doppelten Effekt, der Immobilien von anderen Anlagen unterscheidet: laufender Geldfluss plus wachsender Sachwert. Warum München dafür ein besonders interessanter Standort ist, liest du im Beitrag „München wird Tech-Hotspot“.
Dein nächster Schritt
Du musst den Cashflow nicht selbst rechnen. Was eine Wohnung in München an Miete, Bankrate, Steuervorteilen und Eigenanteil für dich bedeutet, zeigen wir dir in deinem persönlichen LINVO-Konzept, mit deinen Zahlen statt mit Beispielen. Der erste Schritt dorthin ist ein kostenfreies Strategievorgespräch von 20 Minuten.
Stand: Oktober 2026 · Erstveröffentlichung 27. August 2025
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ist keine Steuer-, Rechts-, Finanz- oder Anlageberatung. Alle Zahlen sind Beispiele, Durchschnitts- oder Vergangenheitswerte und keine Zusage für die Zukunft. Immobilien sind eine langfristige Anlage mit Risiken, zum Beispiel Wertschwankungen, Leerstand, Zinsänderungen oder unerwartete Kosten. Steuerliche Effekte hängen von deiner persönlichen Situation ab. Lass dich vor einer Entscheidung von deinem Steuerberater oder einer qualifizierten Fachperson beraten. Jede Investitionsentscheidung triffst du eigenverantwortlich.
Was heißt das für dich?
Das klärst du nicht mit einem Beitrag, sondern in 20 Minuten. Wir schauen auf deine Zahlen und sagen dir ehrlich, ob eine vermietete Wohnung in München zu dir passt.
